Mindenki, aki új lakás vásárlását vagy építtetését tervezi cégként vagy magánszemélyként, vagy már bele is vágott ebbe a folyamatba, mielőbb szeretné átlátni, hogy az áfakulcsváltozás milyen hatással lesz majd rá. Ennek áttekintéséhez a 2016-os áfacsökkentésre vonatkozó átmeneti szabályozás gyakorlati tapasztalatait vettük alapul.
Milyen ingatlanokat érint majd a változás?
A 2016. január 1-jétől eredetileg is határozott időre bevezetett kedvezményes áfakulcsa kivezetése az Áfa tv. szempontjából újnak minősülő lakóingatlanokat fogja majd érinteni.
Tekintettel arra, hogy az Áfa tv. a használatbavételhez köti a lakóingatlanok adózási megítélését, az 5 százalékos kulcs kivezetése kedvezőtlenül érinti majd:
- azokat a lakásokat, amelyek esetében a kivitelezési munkák 2019. december 31-én még folyamatban lesznek,
- az olyan korábban már megépült ingatlanokat, amelyeknek az első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg,
- vagy ahol a korábban már megépült lakás használatbavétele (=engedély véglegessé válása, a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele, vagy az egyszerű bejelentés alapján történő beépítést igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása) és az értékesítés (=birtokbaadás) között nem telt el két év.
Mikortól alkalmazható az új, kedvezőtlen adómérték?
A kedvezményes adókulcs alkalmazhatósága várhatóan a 2020. január 1-jét követő teljesítések esetében szűnik meg.
Ez – tekintve, hogy az ügyletek polgári jogi és áfateljesítése két különböző kategória –, a több évet is érintő, vagy egy és ugyanazon tranzakciók esetében is eltérő áfamegítélést eredményezhet. Attól függően, hogy
- a részteljesítés(ek) és a végteljesítés eltérő évekre esnek,
- az előlegfizetés és a (rész)teljesítés(ek) különböző években realizálódnak, továbbá
- a szerződés/előszerződés megkötésére és az ingatlan birtokba adására különböző években kerül sor.
Ezekben az esetekben előfordulhat, hogy az adókulcs időközbeni változása miatt eltérő (rész)összeg került meghatározásra az eredeti szerződésben, és más összeg kerül kiszámlázásra az áfa teljesítéskor.
2019. december 31-ét követően ugyanúgy szembesülni kell majd korábbi áfaváltozáskor érintett ingatlanértékesítéseknél már felmerült és azóta hatósági állásfoglalásokkal is lefedett, szabályozási átmenetből fakadó dilemmákkal:
- az ellenérték nettó vagy bruttó módon történő meghatározásából eredő következményekkel,
- az áfakulcsváltozás előtt adott előleg problematikájával, továbbá
- az előbbiekkel szorosan összefüggő banki finanszírozási nehézségekkel.
Lesz-e jelentősége annak, hogy nettó módon (100 millió forint + áfa) vagy bruttó módon (összesen 105 millió forint) állapodnak meg a felek 2019. december 31. előtt?
A rövid válasz igen, az alábbiakban bemutatjuk a különbségeket.
A példák összeállítása során feltételeztük, hogy az áfanövekedés átmeneti szabályozása tartalmilag meg fog egyezni az áfacsökkentésre vonatkozó átmeneti szabállyal (Áfa tv. 300. §),mely szerint a fizetendő adó megállapításának dátuma (áfateljesítés) dönti el, hogy melyik áfakulcsot kell majd alkalmazni.
Nettó megállapodás az új lakás áráról
Vegyük példaként a legegyszerűbb esetet: amennyiben a felek nettó módon történő elszámolásban állapodnak meg a szerződésükben, úgy 2019. december 31-ig történő birtokbaadás esetén az értékesítő az alábbi adattartalommal fogja kibocsátani a számlát:
| Nettó összeg | Áfa | Bruttó összeg |
| 100 000 000 Ft | 5 000 000 Ft | 105 000 000 Ft |
Amennyiben bármilyen okból kifolyólag az ingatlan birtokba adására csak 2020. január 1-jén vagy azt követően kerül sor, úgy az ügyletről kibocsátott számlán a (régi-)új adómértéket (27 százalék) és az annak megfelelő adóösszeget kell majd feltüntetni.
Ez az elszámolási mód a vevőre nézve hátrányos, ugyanakkor az eladónak kedvez. Amíg a lakóingatlan beszerzőjének kell megfinanszíroznia az áfaváltozás miatti különbözetet, addig az eladónál a nettó árbevétel összege változatlan marad.
Bruttó megállapodás az új lakás áráról
Bruttó megállapodás esetén az ellenérték tartalmazza az előzetesen kiszámított adó összegét is, így amennyiben a felek 2019-ben 5 százalékos áfa kulcs mellett 105 millió forint bruttó ellenértékben állapodtak meg, úgy a 2020. évi áfateljesítésről kiállított számla adattartalma az alábbiak szerint alakul:
| Nettó összeg | Áfa | Bruttó összeg |
| 82 677 000 Ft | 22 323 000 Ft | 105 000 000 Ft |
Jól látható, hogy a bruttó elszámolás a vevőnek kedvez, az eladó jár pórul. Ebben az esetben a kötelezettség összege változatlan marad, ugyanakkor az eladó nettó árbevétele 17 százalékkal csökken tekintettel arra, hogy a 105 millió forint „felülről számított” 21,26 százalékát kell megfizetnie a költségvetés részére.
A két eset tanulságait összefoglalva a költő szavaival kijelenthető, hogy „nem fog a macska egyszerre kint s bent egeret”, alapesetben ugyanis vagy csak az eladó, vagy csak a vevő járhat jól/rosszul, a játszma tehát zéró összegű. A hátrányok kizárására, részleges kiküszöbölésére, illetve kiegyenlítésére a közös megegyezésen alapuló szerződésmódosítások keretében nyílhat lehetőség.
Mi történik a még 2019-ben átadott/átvett előleg esetén?
Az áfatörvény alapján az előleg esetében polgári jogi teljesítés hiányában is keletkezhet áfafizetési kötelezettség az ellenértékbe beszámítható vagyoni előny kézhezvételekor/jóváírásakor. Amennyiben az előleget 2020. január 1-jét megelőzően kifizetik, azonban a további részszámla/végszámla kibocsátására csak az említett dátumot követően kerül sor, úgy az áfafizetési kötelezettség az alábbiak szerint alakulhat majd attól függően, hogy a felek nettó vagy bruttó elszámolásban állapodtak meg.
Nettó megállapodás
| Teljes ellenérték | 100 000 000 Ft + áfa | ||
| Előlegszámla | Nettó összeg | Áfa | Bruttó összeg |
| Előleg (áfa 5%) | 20 000 000 Ft | 1 000 000 Ft | 21 000 000 Ft |
| Végszámla | Nettó összeg | Áfa | Bruttó összeg |
| Teljes ellenérték (áfa 27%) | 100 000 000 Ft | 22 600 000 Ft | 122 600 000 Ft |
| Előlegként teljesített összeg (áfa 5%) | 20 000 000 Ft | 1 000 000 Ft | 21 000 000 Ft |
| Pénzügyileg rendezendő | 80 000 000 Ft | 21 600 000 | 101 600 000 Ft |
A fenti példa alapján is látható, hogy változatlan adóalap mellett a vevőnek 2020-ban 84 000 000 forint helyett 101 600 000 forintot kell kifizetnie, vagyis közel 21 százalékos drágulást kell megfinanszíroznia.
Bruttó megállapodás
| Teljes ellenérték | 105 000 000 Ft | ||
| Előlegszámla | Nettó összeg | Áfa | Bruttó összeg |
| Előleg | 20 000 000 Ft | 1 000 000 Ft | 21 000 000 Ft |
| Teljes ellenérték | 105 000 000 Ft | ||
| Végszámla | Nettó összeg | Áfa | Bruttó összeg |
| Teljes ellenérték (áfa 27%) | 86 142 000 Ft | 18 858 000 Ft | 105 000 000 Ft |
| Előlegként teljesített összeg (áfa 5%) | 20 000 000 Ft | 1 000 000 Ft | 21 000 000 Ft |
| Pénzügyileg rendezendő | 66 142 000 Ft | 17 858 000 Ft | 84 000 000 Ft |
A fenti számítás értelmében látható, hogy a magasabb adókulcs segítségével megállapított ellenérték miatt csökken az adóalap: a vevő ugyanakkora összegű kiadása mellett az eladó 14 %-kal kevesebb nettó árbevételhez jut.
Konklúzió
Az új lakás áfakulcsának emelkedése 2020-tól a lakáspiacot érintő általános áremelkedésen és az értékesítés visszaesésén túlmenően jelentős adminisztratív többletterheket is okozhat az érintett feleknek tekintettel arra, hogy mind a nettó, mind a bruttó elszámolás kizárólag az egyik félre terheli az áfakulcs változásának hátrányos következményeit.
Az áfaterhek kiküszöbölése, enyhítése és felek közötti megosztása
- A szerződések utólagos módosítását igényelheti, ha a felek az ellenérték minél nagyobb részét szándékoznak előlegként megfizetni. Egy ilyen megoldás bár előnyös következményekkel járhat az adás-vétel adójogi kezelése szempontjából a rendeltetésszerű joggyakorlás keretein belül, ugyanakkor az ellenérték eredetileg kikötöttnél nagyobb mértékben történő rendezésével, illetve a teljes vételár teljesítés előtti átadásával a vevő aránytalan kockázatot vállalhat polgári jogi értelemben.
- A módosítás teljesítés(ek) átütemezését is szükségessé teheti, ugyanakkor a korábbi teljesítésre nyilván nem valamennyi, csak a lekötött kivitelezési kapacitással rendelkező cégek lesznek majd képesek.
- Az ingatlanvásárláshoz kapcsolódó banki megállapodások módosítása is szükségessé válhat, ugyanis a nettó elszámolás esetén változó vételár miatt a finanszírozási keretek (utólagos) kiigazítása, módosítása is felmerülhet kérdésként.
Korábbi anyag:
2016 januárjától 5 százalékra csökken az új lakások értékesítésének áfája
