- Többlakásos lakóingatlanok esetében maximum 150 négyzetméteres hasznos alapterületű lakásokra.
- Egylakásos lakóingatlanok esetében (pl. családi házak) 300 négyzetméteres hasznos alapterületű lakásokra.
Első ránézésre az 5 százalékos áfa minden piaci szereplő részére kedvező, pontosabban fogalmazva egyik szereplő részére sem kedvezőtlen (egy külön blogbejegyzésben fogjuk részletezni, hogy az adómérték csökkenéséből származó előnyt az eladó vagy a vevő tudja-e érvényesíteni). A jogszabály pontos szövegének áttanulmányozása után azonban ebben már nem lehetünk ennyire biztosak, különösen, ha a magyar jogszabályt összevetjük az EU HÉA Irányelvvel (A Tanács 2006/112/EK Irányelve a közös hozzáadott értékadó-rendszerről, más néven HÉA Irányelv).
A magyar áfa szabályozás szinkronban van-e az Uniós szabályozással?
A HÉA irányelv 97. cikkelye meghatározza, hogy az általános adókulcs nem lehet alacsonyabb, mint 15 százalék, a 98. cikkelye pedig lehetőséget ad a tagállamoknak arra, hogy egy vagy két kedvezményes adókulcsot alkalmazzanak, amely nem lehet alacsonyabb, mint 5 százalék (99. cikkely). Az Irányelv 98. cikkely 2. bekezdés szerint azonban a kedvezményes adókulcsot csak azokra a termékekre vagy szolgáltatásokra lehet alkalmazni, amelyek az Irányelv III. mellékletében szerepelnek. Ebből logikusan következik az is, hogy, amennyiben egy adott termék vagy szolgáltatás nem szerepel az Irányelv III. mellékletében, arra kedvezményes adókulcsot – alapesetben – nem lehet alkalmazni.
Az Irányelv III. mellékletének 10. pontja szerint kedvezményes adókulcsot lehet alkalmazni a szociálpolitika keretében biztosított lakásra, lakásépítésre, -felújításra és –átalakításra. Meg kell jegyeznem, hogy az elfogadott jogszabály indoklása is az Irányelv e pontjára hivatkozik! Másképp megfogalmazva, a kedvezményes adókulcsot lakásokra akkor vezethetik be a tagállamok, ha az szociálpolitikai célból történik. Ebből logikusan következik az is, hogy amennyiben a tagállamok a lakások értékesítésére nem szociálpolitikai célból vezetik be a kedvezményes adókulcsot, akkor az a rendelkezés ellentétes a HÉA Irányelvvel.
A Magyar Állam érvelhet azzal, hogy a kedvezményes adókulcsot nem akármilyen lakásokra vezették be, hanem többlakásos lakóingatlan esetén csak a maximum 150 négyzetméteres, illetve egylakásos lakóingatlanok esetén (pl. családi házak) 300 négyzetméteres lakásokra – ezzel ki is merítettük a szociálpolitikai célt. Ezt még egy példával is illusztrálhatja, mondván, nem illeti meg a kedvezményes adókulcs azon réteget, amely 150, illetve 300 négyzetméternél nagyobb lakásokat képes megengedni magának, más szóval a kedvezményes adókulcs csak a szociálisan rászorulók esetében jár, vagyis azoknak, akik legfeljebb 150 négyzetméteres lakást, illetve 300 négyzetméteres házat képesek megengedni maguknak – és máris megvan a szociálpolitikai cél.
Próbáljuk ezt az érvet komolyan venni, és szélsőséges példán keresztül bemutatni, hogy az mit is jelent a gyakorlatban. A következő példa illusztratív jellegű, a valós árak a példában leírtaktól eltérőek lehetnek. Egy ingatlanportálon elérthető (nem hivatalos) statisztika szerint például a Budapest II. kerületi Hárshegyen a 2014-ben eladott lakások átlagos kínálati négyzetméterára több mint 600 000 Ft volt. Eszerint, aki 150 négyzetméteres lakást szeretne vásárolni ott, akár 90 millió Ft-os átlagárral is számolhat. Ha egy ilyen ingatlan újnak minősül, akkor a lakás – szociálpolitikai célból bevezetett – kedvezményes adókulccsal kerül értékesítésre?). Még mindig szociálpolitikai célról beszélünk?
Mi is a szociálpolitikai cél? A kérdés megválaszolásához segítségül hívjuk az Európai Bíróság C-161/14 ügyben 2015. június 4-én született határozatában leírtakat. Az adott ügyben ugyanis az Európai Bíróságnak azt kellett mérlegelni, hogy az energiatakarékos anyagok beépítésére vonatkozó kedvezményes adókulcs bevezetése valóban szociálpolitikai célú volt-e. Az ügy háttere röviden: az Egyesült Királyság kedvező áfa-kulcsot vezetett be energia-takarékos anyagok beépítésére, az EB pedig – jogsértési eljárásban –egyrészt jelezte, hogy kedvezményes áfa-kulcsot csak szociálpolitikai célból lehet bevezetni, másrészt megkérdőjelezte, hogy a szabályozás bevezetése valóban szociálpolitikai célból történt-e. Az ítélet hasznos szempontokat fogalmaz meg arra vonatkozóan, hogy mi minősül szociálpolitikai célnak. Többek között az EB azt is kimondta az ítélet 31. pontjában, hogy nem tekinthető szociálpolitikai célúnak az a rendelkezés, amely nincs tekintettel a lakásban élők keresetére, életkorára és más hasonló kritériumokra, illetve amely nem tekinti célnak segíteni azon rászorulóknak, akiknek nehézséget jelent rendezni a közüzemi energia-számlákat.
A fentiek alapján elképzelhető, hogy a jelenlegi szabályozást finomítani kell, hozzárendelni egy már meglévő vagy új szociálpolitikai célhoz és ezt egyértelművé kell tenni jogszabályi szinten. Véleményem szerint – szabályozástechnikai szempontjából – ez nem lehet különösen nehéz, hiszen az idézett EB ítéletben, illetve a tárgyalásokon várhatóan megfogalmazásra kerülő szempontok hasznos támpontot jelenthetnek a jogalkotónak. A gazdasági szereplőknek viszont fel kell készülni egy esetleges jövőben törvénymódosításra.
Mi történik, ha a magyar szabályozás nem EU- komform?
Az előző gondolatmenetet során szándékosan nem vontam le a konklúziót arra vonatkozóan, hogy vajon véleményem szerint a magyar szabályozás – az Európai Bíróság ítélkezési gyakorlatának tükrében – mennyiben szociálpolitikai jellegű, és mennyiben felel meg az EU-s szabályozásnak. A továbbiakban tételezzük fel, hogy a magyar szabályozás valóban nem EU-konform – mi történik ekkor és mivel járhat ez?
Adótanácsadóként igyekszem a lehető legrosszabb helyzetre gondolni, hogy ne érjen felkészületlenül, ha az mégis bekövetkezik. Tételezzük fel, hogy évekkel később, pl. 2018-ban az EB egy olyan döntést hoz, ami szerint a magyar szabályozás a Közösségi jogba ütközött, így a 2016-ban értékesített lakásra mégsem 5 százalékos áfa kulcsot kellett alkalmazni, hanem 27 százalékos kulcsot. Próbáltam végiggondolni, hogy bekövetkezhet-e olyan eset, amikor piaci szereplők szenvedhetnek egy ilyen döntéstől. Általánosságban kimondható, hogy ha egy tagállam szabályozása ütközik az európai jogba, akkor a Bíróság kötelezheti az adott tagállamot, hogy a jogellenességet szüntesse meg. Általában az ítéletekben az EB nem tér ki arra, hogy a szabályozást visszamenőlegesen vagy a jövőre nézve kell összhangba hozni a Közösségi joggal – ezt a kérdést a tagállamokra bízza. 2018-ban aligha valószínű, hogy a kérdést bárki visszamenőlegesen szeretné rendezni.
Úgy gondolom, hogy a piaci szereplőknek nem kell ilyen forgatókönyvek miatt aggódniuk, még akkor sem, ha az EB kimondja a magyar szabályozás jogellenességét. Ugyanis több EB ítélet is kimondta, hogy amennyiben egy adott tagállam elmulasztja megfelelően implementálni a közösségi jogot, akkor a piaci szereplőket emiatt nem érheti kár, sőt, amennyiben mégis kár érné, akkor akár kártérítést is követelhet az adott tagállamtól (lásd pl. a C-6/90 számú Frankovich esetet).
Összefoglalva: a piaci szereplők jelenleg ugyan még nyugodtan alhatnak az 5 százalékos áfa-mérték bevezetése miatt, de ha az EB kimondja, hogy az 5 százalékos áfa-mérték bevezetése ellentétes a Közösségi szabályozással, vagy a 2019. december 31-én még folyamatban lévő ügyletek kezelésére érdemes előre felkészülni. Arra a kérdésre kell majd figyelni, hogy mi fog történni a már befizetett előlegeken felül fizetendő összegekkel, adott esetben kit terhelhet a vélelmezett áfakulcs változásból eredő kockázat?
