A számlázási kötelezettség ugyanis ilyenkor is fennáll, vagyis a bérleti díjat számlázni kell a bérbeadónak, ez alól nincsen lehetőség kibújni. Az általános forgalmi adóról, illetve a számvitelről szóló törvény előírásait minden esetben érvényesíteni kell. A számviteli alapelvek, ezen belül a „tartalom elsődlegessége a formával szemben alapelv” szerint ilyenkor két gazdasági esemény történik, egyrészt a felújítás elvégzése, másrészt a bérleti szolgáltatás nyújtása. A bérbevevőnek akkor kell számláznia felmerüléskor a felújítás költségét a bérbevevő felé, ha a szerződésben a két fél így állapodik meg.
A bérbevevő és a bérbeadó megállapodhat úgy is, hogy a felújítási/átalakítási költségeket felmerülésükkor nem számlázzák át, hanem a bérbevevő könyveibe kerülnek. Amennyiben nem számlázza át a bérbevevő a felújítási munkák befejeztével a költségeket a bérbeadó felé, a bérbevevő könyveiben a számviteli törvény szerint a „bérelt ingatlanon végzett felújítás” kategóriában aktiválni kell ezeket a költségeket. Ez abban az esetben fordulhat elő, ha a bérleti szerződésben rögzítik, hogy a bérbevevő a saját költségén elvégzi (elvégezteti) az ingatlan felújítását, és a bérleti díjat ettől függetlenül fizeti.
A bérelt ingatlanon végzett beruházás esetében fontos kérdés az is, hogy a szerződés lejárta után mi lesz a beruházás sorsa. Ezzel azonban nagyon sokan nem foglalkoznak. A kérdést a legcélszerűbb szerződésben rendezni, ugyanakkor nagyon sokszor tapasztalom, hogy erre még csak nem is gondoltak a felek. Pedig a bérbevevő tárgyi eszközei között kimutatott, a bérelt ingatlanon végzett beruházás nettó értéke kivezetésének elszámolása fontos számviteli kérdés, amely adózási kérdéseket is feszeget. Három eset merülhet fel a kivezetés kapcsán:
- a bérbeadó piaci értéken megvásárolja (erre általában akkor van lehetőség, ha ezt a bérbeadó a bérbe adott ingatlanon végzett beruházás, felújítás elvégzése előtti hozzájárulása megadásakor írásban vállalta),
- a bérbeadó térítés nélkül átveszi (ez esetben a bérlőnek a térítés nélküli átadás szabályai szerint a könyv szerinti nettó értéket rendkívüli ráfordításként kell elszámolnia),természetesen a bérbeadónak ezt térítés nélkül kapott eszközként fel kell vennie a könyveiben,
- a bérbeadó nem vásárolja meg, nem veszi át térítés nélkül, és ezért kéri az eredeti állapot helyreállítását.
Amennyiben térítés nélküli átadásról beszélünk, akkor bizony a bérbevevő oldaláról az áfa- és a társaságiadó-szabályokat is fontos figyelembe venni. Áfa szempontjából a végleges átadás áfafizetési kötelezettséget keletkeztet. A társaságiadó-szabályok esetében pedig csak akkor lesz elismert költség a térítés nélküli eszköz átadás, ha a megfelelő tartalmú nyilatkozatot a bérbeadótól beszerezzük.
Végezetül véleményem szerint fel kell hívni a figyelmet arra is, hogy ha a bérbeadó magánszemély (aki nem egyéni vállalkozó),és térítés nélkül veszi át a bérbe vett ingatlanon végzett beruházást, akkor annak az áfát is magában foglaló piaci értéke a személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint a magánszemély bevételének, méghozzá egyéb jövedelemnek minősül, amelyet le kell adózni.
